임대차계약서에 확정일자를 받았다고 해서 보증금이 언제나 안전한 것은 아닙니다. 보증금 우선변제권을 갖추려면 확정일자뿐 아니라 실제 입주와 주민등록도 필요합니다.
우선변제권에는 세 가지 요건이 필요합니다
주택임대차보호법상 보증금을 다른 채권자보다 우선해 변제받으려면 주택을 인도받고, 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖춘 뒤, 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 증명하지만, 그것만으로 임차인이 집을 인도받거나 주민등록을 한 것으로 인정되지는 않습니다. 입주와 전입신고를 마치면 대항력은 원칙적으로 그 다음 날부터 생깁니다.
등기부와 권리 발생 시점도 살펴보세요
이미 설정된 근저당권 등 선순위 권리가 있다면, 확정일자를 받았더라도 경매대금에서 그 권리보다 먼저 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 계약 전에는 등기부등본을 확인하고, 입주와 전입신고를 마친 뒤에도 등기부에 새 권리가 생겼는지 살펴보는 것이 좋습니다. 전입신고가 늦어지거나 실제 입주가 미뤄지면 권리 확보 시점도 달라질 수 있습니다. 우선순위는 각 권리의 종류와 요건을 갖춘 시점을 함께 따져 판단합니다.
자주 묻는 질문
계약 당일 확정일자를 받아도 되나요?
가능합니다. 다만 입주와 주민등록을 마쳐야 우선변제권의 나머지 요건도 갖출 수 있습니다.
전입신고를 했는데 아직 이사하지 않았다면요?
주택을 실제로 인도받지 않았다면 대항요건이 완성되지 않을 수 있습니다. 주민등록과 실제 점유를 함께 갖추는 것이 중요합니다.